Инвестиции в России - посчитаем доходы и риски

Экономическая наука знает два возможных способа зарабатывать на недвижимости – спекулировать или сдавать в аренду. В первом случае объект покупается дешевле, затем продается подороже. Второй способ – приобретенная недвижимость сдается, и владелец получает рентный доход – небольшой, но регулярный.

Наибольшее количество сказок о недвижимости связано как раз со спекулятивными операциями. Истории о том, как некто купил очень дешево, а потом продал очень дорого, заработав на одной операции то ли 30, а то ли и все 100% дохода, можно услышать очень часто. Сказать, что это совершенные вымыслы, было бы не совсем правильно. Чаще всего это правда – только относящаяся ко временам, которые давно прошли.

Элементарный здравый смысл подсказывает, что удачные спекуляции возможны в двух случаях. Первый – ситуация с постоянным увеличением цен. Купив сегодня, мы просто выжидаем, пока естественное удорожание не сделает за нас все остальное. В истории московского рынка действительно были периоды, когда рост цен составлял до 10% в месяц – а годовых (с учетом того, что такое удорожание было все-таки не каждый месяц) получалось процентов 60-70. В такой обстановке почувствовать себя инвестиционным гением действительно не так уж сложно, но последний резкий рывок цен пришелся на начало 2008 года. 

Вторым вариантом спекуляций является «инвестирование в котлован» - приобретение квартиры в строящемся доме, и последующая ее перепродажа после завершения строительства. Агитации за сей способ много, в рекламных статьях и буклетах вы прочтете призывы инвестировать деньги в отличные проекты: дом монолитный, охраняемая территория, парковка, панорамные виды из окон… Расхожая цифра доходности, которую обычно называют, рассуждая о вложении в новостройки, - 30-40%. Если брать за два года, то получается 15-20% годовых. Вроде бы неплохо, но нужно не забыть некоторые нюансы.

Первое – деньги на этот период полностью замораживаются. В банке они приносили бы процентов 10% годовых (это если выбрать нормальный безрисковый банк, входящий в АСВ), т.е. 20% за два года. Второе – вложение в «котлован» сопряжено с очень серьезными опасностями: существует постоянный риск недостроя. Третье соображение, иногда «забываемое» инвесторами – владение строящейся квартирой тоже обходится в немалые суммы.  Оформление квартиры в собственность нередко происходит через суд, а это – дополнительные траты денег и времени. В общем, суммировав все эти соображения, становится понятно, почему готовый объект дороже строящегося на эти самые 30-40%.

Арендный доход, в отличие от спекулятивного, посчитать и получать гораздо реальнее: деньги станут поступать инвестору буквально с первого месяца после покупки. Обратимся к будущим доходам: они обладают удивительным свойством - все время оказываются ниже расчетных. 

Разберем этот тезис на примере. Мы покупаем квартиру за 4,5 млн рублей, а потом сдаем ее за 22000 в месяц. Если просто разделить второе на первое, получается, что доходность составляет 0,5% в месяц, т.е. 6% годовых. Но это неправильная цифра. В действительности, купив объект именно за названную выше сумму, придется вложиться в ремонт и меблировку. Так что сумма трат оказывается примерно в 5 млн. Теперь смотрим на доходы от сдачи. Из них придется вычесть квартплату, 13-процентный подоходный налог, забронировать некоторую сумму на то, что, когда снимающие будут меняться, доходов не будет никаких, зато квартплату по-прежнему придется платить, да еще и делать в квартире «освежающий» косметический ремонт. Скорректированный таким образом доход не превысит 17000 рублей, т.е. окажется 0,35% в месяц, а это лишь 4% годовых, причем в рублях: просто положив деньги в банки, входящие в АСВ, можно извлекать в 2,5-3 раза больше.

Альтернативой являются инвестиции в коммерческую недвижимость за рубежом