Доходная недвижимость в Европе,
инвестиции, готовый бизнес, ВНЖ
+7 812 9451267

Часто задаваемые вопросы

В чем преимущества инвестиций в недвижимость в Европе? По-моему, недвижимость в России - отличный финансовый инструмент. Ваше мнение?

 

Благодарим вас за вопрос. В этом коротком материале мы постарались собрать актуальную информацию об инвестициях в недвижимость в России. На наш взгляд, российская недвижимость по всем параметрам уступает в рентабельности инвестиций по сравнению с доходностью объектов в Европе. Безусловно, при приобретении коммерческого объекта в Европе нужно обращать внимание на десятки параметров, кроме доходности, иногда нужно ждать "свой объект" месяцами, когда он появится в продаже, но результат того стоит: 8-10% годовых пассивного дохода в евро не предложит ни банк, ни коммерческая недвижимость в РФ, ни любой другой "бизнес рантье".



Является ли покупка недвижимости в Финляндии основанием для получения Вида на Жительство?


Покупка недвижимости сама по себе не является основанием для получения ВНЖ, даже если купить дом за 1 млн евро. Но приобретение недвижимости, которая приносит доход, является таким основанием: купив 2-3 квартиры с арендаторами или другой коммерческий объект с понятными арендными поступлениями, заявитель формирует бизнес-деятельность своей финской фирмы, на которую оформлена его доходная недвижимость. При этом компания может быть как инвестиционной, так и управляющей рядом объектов, принадлежащих заявителю. Поступающий арендный доход, с которого фирма заявителя платит налоги, является ключевой предпосылкой для получения ВНЖ по экономическим основаниям.


Какие условия приобретения коммерческих объектов в Финляндии в кредит?

 

Учитывая существенное изменение политики финских банков по отношению к нерезидентам за последние 2 года, и, в особенности, в связи с последними событиями в РФ и ЕС, выдача кредитов сильно осложнилась. Более реалистичной схемой видится покупка объекта без привлечения финансирования, и уже после покупки и получения ВНЖ можно обратиться в любой банк, чтобы взять кредит под залог имеющегося имущества - уже имея статус резидента Финляндии, на гораздо более выгодных условиях. Типовые условия выдачи кредита: под 3-4% годовых на 5-7-10 лет, возможность досрочного погашения без штрафов.

 

Сколько времени занимает открытие компании в Финляндии?

 

Регистрация компании занимает 1-2 рабочих дня (получение ИНН), открытие счета в банке займет 2-3 недели, полная готовность компании к работе - 3 недели в зависимости от региона, где открывается фирма. Работать можно начинать сразу, по факту получение ИНН. Предпочтительнее выбрать форму собственности OY (акционерное общество), один из участников должен быть резидентом ЕС или иметь ВНЖ в ЕС (обычно функции учредителя из ЕС выполняет наш юрист, который "ведет" фирму первые полгода - до получения ВНЖ заявителями, он является номинальным директором и не имеет права на собственность компании). Также можно купить уже готовую фирму с нулевой отчетностью и уже открытым счетом в банке, это значительно упрощает и ускоряет все дальнейшие действия. Сразу после покупки фирмы проводится смена учредителей (занимает 5-10 рабочих дней) - и компания готова к работе. Стоимость готовых компаний - от 2500 евро.

 

 

Меня интересует арендный бизнес в Финляндии - за сколько окупается коттедж, если сдавать его в аренду?

 

Арендный бизнес коттеджей в Финляндии очень развит, десятки управляющих компаний могут взять ваш объект в управление и сдавать его в аренду. Средняя стоимость аренды нового коттеджа с 2-3 спальнями составляет 1200 евро в неделю, из этой суммы нужно вычесть расходы на управляющую компанию (20-25%), коммунальные платежи (около 5%) и налог на прибыль (28%). Учитывая сезонность этого бизнеса, нужно ориентироваться на сдачу дома на 13-15 недель в году. После уплаты всех расходов, чистая прибыль за неделю составит около 600 евро, т.е. около 8000-10000 евро в год. Очевидно, что при стоимости дома 250-300 тысяч евро, это нельзя считать очень рентабельным бизнесом - коммерческая недвижимость в Финляндии приносит как минимум в 3 раза больше (около 10% годовых + индексация аренды + рост цены недвижимости). Но, если использовать дом как место для собственного отдыха, полученные доходы полностью перекрывают расходы на обслуживание кредита - т.е. при оплате 50% от стоимости готового дома или контракта на строительство, все выплаты по кредиту можно проводить за счет доходов от аренды.

 

Интересует Хельсинки, что выбрать - дом или квартиру?

 

Все зависит от бюджета и целей покупки: например, недорогие квартиры в Хельсинки с ценой 150-200 тысяч евро продаются буквально "с колес" - средний срок экспозиции на объект в хорошем состоянии и с адекватной ценой составляет 2-4 недели, а также являются самыми востребованными в плане аренды. Т.е. это идеальный вариант для инвестиций.

 

Если же рассматривать объект для собственного проживания - мы рекомендуем дома в ближайших пригородах столицы - Эспоо, Вантаа: при стоимости около 3000 евро за м2 вы получаете современный дом на собственном участке в 20 минутах езды от центра, при этом квартиры в центре Хельсинки стоят 6000-14000 евро за м2. Простой пример: за 500 тысяч евро можно приобрести хорошие апартаменты в центре Хельсинки площадью 70-90 м2, или отличный дом 150-170 м2 с 3 спальнями и участком в 20-30 минутах езды от центра. 

 

Каков налог на покупку недвижимости в Финляндии?

 

При покупке есть небольшое отличие в зависимости от вида недвижимости: дома и земельные участки имеют юридический статус "недвижимость", налог при покупке 4%, квартиры имеют юридический статус "доля в акционерном обществе" - т.е. покупая квартиру, Вы приобретаете пакет акций Жилищного АО, которому принадлежит весь многоквартирный дом, налог при покупке 2%. В обоих случаях все оформляется в собственность, покупатели из РФ имеют те же права и обязанности, что и жители Финляндии.

 

Коммерческая недвижимость, выставленная у вас, для меня слишком дорога, я слышал, что можно купить работающую заправку или ресторан, за 100-150 тысяч евро, и зарабатывать от 5000 евро в месяц. Так ли это?

 

Благодарим вас за вопрос. Все бизнесы, работающие в арендованных помещениях, на 100% зависят от внешнего спроса на товары и услуги. Единичные заправки, которые встречаются в продаже, как правило завязаны на оператора, который обеспечивает всю логистику и сам получает прибыль от продажи топлива, отчисляя владельцу заправки незначительные платежи за аренду. Вообще, есть очень хороший индикатор - если АЗС без оператора, значит объемы продаж небольшие и объект оператору не интересен. Вероятно, лучше заходить на этот рынок через покупку пакета акций компании-оператора, с понятной финансовой и управленческой отчетностью, при этом прибыль составит не более 15% на вложенный капитал.

 

Готовые бизнесы в Финляндии обычно продаются за 4-5 годовых прибылей - и их при этом покупают, а те компании, которые продаются за привычные нам 3 годовых прибыли - а Вы указали желаемую окупаемость 2 года - в 95% случаев закрывается в течение года-двух, это объективная реальность: высокие налоги, дорогой персонал, общий экономический спад. Мы можем предложить широкий выбор готовых бизнесов с понятной экономикой и клиентской базой - рестораны, кафе, бары в Хельсинки, но нужно понимать, что вам придется погрузиться в бизнес-деятельность объекта самостоятельно. 

 

Конечно, если вы рассматриваете вариант самозанятости (т.е., фактически, покупаете себе рабочее место), шансы на быструю (2-3 года) окупаемость возрастают. Но не стоит забывать о языковом барьере, это может осложнить условия работы.

 

Если Вас заинтересуют варианты с пассивным извлечением дохода, лучше рассматривать арендные бизнесы с 8-10% рентным доходом. В этом сегменте тоже есть нюансы, при выборе объекта нужно обращать внимание на десятки параметров, но в плане безопасности инвестиций он в разы проще и понятнее т.н. "реального сектора экономики".

 

Хочу купить мини-отель и заняться туристическим бизнесом. Это реально?

 

Это абсолютно реально при выполнении только одного условия: вы знаете где и как искать клиентов и уверены в хорошей наполняемости отеля. В отельном бизнесе важен не столько сам объект, сколько управляющая компания или способности владельца отеля привлечь клиентов. При покупке готового отеля нужно обращать внимание не на дизайн помещений и вид из окна, а цену одного номера и потенциал от сдачи в аренду этого номера в соответствии со средними показателями загрузки в данном регионе. Мини-отели неинтересны серьезным управляющим компаниям, вам придется всем заниматься самому, это в чистом виде семейный бизнес. 

 

Хотим перебраться в Финляндию и открыть кафе, каковы наши шансы на успех такого предприятия?

 

Запросы на объекты из сферы услуг (кафе и т.д.) - одни из самых популярных, будущий доход посчитать несложно: средняя выручка популярного кафе в небольшом городе - 300-400 евро / день, т.е. примерно 10000 евро в месяц (в Хельсинки - от 20000 евро). Если вычесть расходы на закупку, коммунальные платежи, оплату бухгалтера и налоги, останется около 4000 евро прибыли (в Хельсинки - от 7000 евро). При этом работать там нужно самому: при найме персонала вся прибыль уйдет на их зарплату. Именно поэтому во всех небольших кафе (пицца, кебаб и т.д.) за прилавком стоят сами владельцы или члены их семей. Подобные варианты есть в продаже, цены на кафе (на право аренды) начинаются от 50 000 евро. 

 

Жилая недвижимость за рубежом - покупка или аренда? 

На наш взгляд, покупка жилой недвижимости за рубежом экономически оправдана только в двух случаях - если вы собираетесь жить там постоянно или несколько месяцев в году, а также, если объект покупается по цене ниже рынка или является инвестиционно привлекательным на местном рынке. Россияне за последние годы скупили десятки тысяч объектов по всему миру, и только потом поняли, что ездить каждый год в отпуск в одно и то же место неинтересно. К тому же, в то время, когда жилье за рубежом не используется (остальные 11 месяцев в году), за ним требуется уход и соответствующие расходы.

Давайте сравним инвестиции в жилую недвижимость (например,  хороший новый дом на озере в Финляндии) и сопоставимый по цене объект коммерческой недвижимости с арендатором. Размер инвестиций одинаков - около 400 тысяч евро.

Как правило, дом в Финляндии используется максимум 2 месяца в году + несколько выездов на «длинные» выходные. Итого, около 10 недель в году. При этом дом требует постоянного обслуживания: оплата налога, уборки, чистка дорог, оплата счетов за коммунальные услуги, страховка и т.д., общая сумма расходов может составить 4000-5000 евро в год. Коммерческий объект стоимостью 400 000 евро за то же время принесет около 40 000 евро прибыли. Примерно такая же "математика" применима для любого бюджета: вместо жилой недвижимости за 200 тысяч, можно купить ликвидную квартиру с арендатором в Хельсинки, которая будет приносить около 8 тысяч евро прибыли каждый год: где отдыхать на эти деньги - вопрос только личных предпочтений.

Другими словами, купив вместо дома доходный объект и имея прибыль 7-10% годовых на вложенный капитал, можно организовать себе несколько месяцев высококлассного отдыха в любой точке мира, не привязываясь к одному и тому же месту. Немаловажным фактором является отсутствие проблем с уходом, ремонтом, оплатой налогов и страховкой жилой недвижимости - арендуя недвижимость для отдыха за рубежом, вы ни о чем не беспокоитесь и не несете затрат на его обслуживание. 

Слышал, что россияне распродают свою недвижимость в Финляндии, это так?

 

Да, объем продаж за последние два года увеличился, но речь идет об единичных сделках: за год на рынке недвижимости в Финляндии продается и покупается более 30000 объектов, а русские покупатели составляют менее 1% от этого объема. Если говорить о продажах русскими владельцами своей недвижимости - цифры еще более скромные. Многие покупали недвижимость в кредит, и сейчас не имеют возможности выплачивать существенно выросшие суммы. В то же время, доход владельцев в рублях от продажи своей финской недвижимости значительно увеличился: при росте курса евро почти в 2 раза, продав свой объект, рублевая выручка от продажи практически удваивается. Фактически, можно говорить о фиксации прибыли.

 

Есть квартира в собственности в Санкт Петербурге, стоимостью 4 млн. рублей, которая сдается в аренду за 18 тыс. рублей в месяц + коммунальные услуги, которая может быть продана (при покупке в Финляндии). Есть ли смысл искать недвижимость в Финляндии? Или стоит рассмотреть недвижимость в Латвии? Спасибо!

Квартира за 4 млн рублей в Петербурге - самая ликвидная и востребованная в плане аренды недвижимость, но приносит она обычно не более 5% годовых, как и в вашем случае, причем в рублях, а курс доллара только за последние 2 года уже вырос в 2 раза, т.е. доходность в валюте за тот же период уже отрицательная, при этом стоимость типовой жилой недвижимости в России уже давно не растет (а в валюте серьезно падает). В Финляндии и других странах ЕС арендный доход формируется в евро, что значительно безопаснее в плане инфляции и других социально-экономических изменениях, происходящих в РФ. Доходность инвестиций в жилую недвижимость в Финляндии составляет около 7% годовых, коммерческие объекты - 8-10% годовых.

 

На Прибалтику сейчас не стоит обращать внимание: уровень жизни и зарплат в Латвии в 4 раза ниже финского, население сокращается, а недвижимость стоит также, как и в Финляндии. Кроме того, в Латвии есть изменения в иммиграционном законодательстве, с 1 сентября 2014 года "проходная" стоимость недвижимости для ВНЖ составляет 250 тысяч евро + 5% отчисления в казну Латвии, и это, по мнению экспертов, уже значительно сократило объемы рынка.

 

Интересует покупка пакета квартир в строящемся доме в Финляндии. Какова возможная прибыль от реализации по факту постройки?

 

В Финляндии продажа квартир на стадии строительства существует, но с минимальным дисконтом в 3-5% от цены в уже построенном доме, что не устраивает покупателя-инвестора, а продавец-девелопер к большему не готов, так как в Финляндии заемные средства для строительных компаний можно привлечь под 2.5-3% годовых. При этом есть существенный плюс: в большинстве новых проектов квартиру можно купить квартиру в кредит под 2-3% годовых, организацию финансирования обеспечивает сам застройщик. Это особенно выгодно для нерезидентов, т.к. финские банки существенно ужесточили выдачу кредитов, а застройщик получает финансирование от банка в независимости от статуса конечного покупателя квартиры.

 

При бюджете 0,5-1 млн евро идеальным является вариант инвестиций в земельные участки в столичном регионе, прибыль составит до 25% годовых, а также позволит получить ВНЖ в Финляндии по экономическим основаниям. Альтернативой являются инвестиции в строительство жилья в Германии


Какими критериями нужно руководствоваться при выборе объекта для инвестиций? 

С точки зрения надежности инвестиций, основных критериев всего 4:

- нужно себе задать вопрос: что будет востребовано всегда, при любой экономической ситуации? В принципе, это всего несколько сфер: жилье эконом-класса с арендаторами, еда - чем дешевле сегмент, тем лучше (кафе, пицца, столовые), street retail в проходимых местах (подходит только центр Хельсинки или ТЦ с большой посещаемостью), объекты социального плана (детские сады, клиники).

- в этом бизнесе важна не сама недвижимость, а компания, ее арендующая - насколько стабилен ее бизнес? Очень важен сектор экономики, в котором работает арендатор - может ли он уйти с рынка или в онлайн? Учитывайте все факторы при выборе объекта.

- самое главное: вкладывая деньги, первое, о чем стоит думать - как выходить из проекта и как быстро это можно сделать. Мы поможем сделать правильный выбор и порекомендуем подходящий вариант для инвестиций.

- доходность всегда пропорциональна риску: объекты без недостатков приносят не более 10% годовых.

Задать вопрос


© Selected Real Estate - доходная недвижимость: доходные дома, здания, помещения, магазины, рестораны, кафе, фитнес-центры, склады, торговые центры, инвестиционные проекты. Бизнес в Финляндии. Бизнес-иммиграция в Финляндию. Строительство в Финляндии.

+7 812 9451267   info@selectedrealestate.ru